Con la Legge di Bilancio 2019 è stata introdotta, a partire dal 1° gennaio, la cedolare secca sugli affitti degli immobili a uso commerciale. Con la circolare n. 8/E del 10 aprile 2019 l’Agenzia delle Entrate ha fatto chiarezza sui requisiti indispensabili per poterne usufruire. Vediamo quali sono le novità e quali caratteristiche devono avere gli immobili per entrare nel regime di cedolare secca.

Cos’è la cedolare secca sugli affitti commerciali 2019

Chi stipulerà un contratto di affitto di un locale commerciale dopo il 1° Gennaio 2019, avrà la possibilità di usufruire della cedolare secca, come avviene già per i locali ad uso abitativo. Al contratto d’affitto si applicherà la tassazione sostitutiva Irpef del 21%, ma solo in caso siano rispettati determinati vincoli.

Questa ristrettezza ha creato un po’ di agitazione fra le categorie di settore, tanto che alcune associazioni, fra cui Confedilizia, hanno chiesto una revisione per rendere la norma più elastica. I requisiti per accedere alla cedolare secca affitti commerciali sono infatti numerosi e limitanti, ma la norma rimane comunque sia un’importante agevolazione per chi decida di procede a una nuova locazione nel 2019.

Requisiti per usufruire della cedolare secca affitti commerciali

Possono scegliere la cedolare secca gli immobili commerciali che rispondono alle seguenti caratteristiche:

• Immobili commerciali di categoria C/1, ovvero negozi e botteghe e le loro relative pertinenze, purché inserite nello stesso contratto di locazione. Le pertinenze possono appartenere anche alle seguenti categorie:
  • C/2 – Magazzini e locali di deposito;
  • C/6 – Stalle, scuderie e rimesse;
  • C/7 – Tettoie chiuse e aperte.
• Il locale commerciale deve avere una dimensione complessiva, escluse le pertinenze, minore di 600 metri quadrati.
• La novità riguarda esclusivamente i proprietari che siano persone fisiche, ovvero che possiedano i locali commerciali oggetto di locazione privatamente. La cedolare secca è, infatti, un regime opzionale che non può essere utilizzato da parte di società, o comunque di soggetti che concedano in affitto l’immobile nell’ambito della loro attività d’impresa.
• La cedolare secca affitti commerciali vale per i canoni stipulati dopo il 1° gennaio 2019. A tal proposito, non sarà possibile aderirvi nel caso venga rilevato un contratto di locazione alla data del 15 ottobre 2018 fra gli stessi interessati e riguardante il medesimo locale commerciale. Questo serve ad evitare che qualcuno possa disdire un contratto e stipularne uno nuovo solo per accedere al regime agevolato.

Caratteristiche della cedolare secca sui locali commerciali

Nel caso si aderisca al regime di cedolare secca, è prevista l’esclusione, per tutta la durata dell’opzione delle imposte:

• Sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali, sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato;
• Di registro dovute sul contratto di locazione (normalmente fissate al 2% del canone pattuito);
• Di bollo sul contratto di locazione (14,62 euro per ogni foglio) anche nel caso di risoluzione o proroga del contratto stesso.

La cedolare secca, infatti, sostituisce queste imposte. Quando sceglie questa opzione, inoltre, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, finché sia attivo il pagamento della cedolare secca, anche nel caso in cui questa possibilità sia prevista nel contratto di locazione.
Normalmente, il consenso per accedere alla cedolare secca viene dato al momento della stipula del contratto. È comunque previsto che possa essere richiesto anche successivamente: in questo caso le imposte di registro e di bollo versate al momento della registrazione non sono più rimborsabili.
Per scegliere la cedolare secca affitti commerciali è necessario procedere entro la scadenza di versamento dell’imposta di registro annuale (lo stesso avviene in caso di disdetta da cedolare secca). Per inviare le richieste è disponibile il modello RLI, sia seguendo la procedura online sul sito dell’Agenzia delle Entrate, sia attraverso il modulo cartaceo presso gli uffici competenti.

Pagamento della cedolare secca per il 2019

Il versamento dell’imposta dovuta per la cedolare secca affitti commerciali dovrà essere effettuato rispettando le stesse scadenze valide per le imposte sui redditi. L’acconto della cedolare secca 2019 deve essere pagato:

• In un’unica soluzione, entro il 30 novembre 2019, per importi inferiori a 257,52 euro;
• In due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro, che saranno così suddivise:
  • Una prima del 40% (del 95% dell’importo dovuto per l’anno precedente), entro il 16 giugno;
  • Il restante 60% (sempre del 95% di quanto pagato l’anno precedente), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.